Недвижимость поехала в Россию

Девелопер «Эталон» сделал еще один шаг к редомиляции в Россию. Бумаги в лидерах роста, но вопросы к ним есть.

ETALON GROUP PLC, головная компания российского застройщика «Эталон», объявила о подписании соглашения с действующим оператором глобальных депозитарных расписок The Bank of New York Mellon, согласно которому последний переведет часть ГДР банку-депозитарию RCS Issuer Services S.AR.L 6 ноября 2023 году.

В этот депозитарий, считающийся «дружественным», перевели свои бумаги такие компании, объявившие о редомиляции, как «Мать и дитя» и VK.

Инвесторы восприняли это сообщение как большой шаг в процессе переезда «Эталона» в Россию или дружественную юрисдикцию, например, Казахстан. На этой новости расписки девелопера во вторник в районе обеда возглавляли список лидеров роста, прибавляя ближе к закрытию торгов свыше 5,5%.

Многие российские компании ранее, до обострения отношений Россия-Запад, проводили размещение своих бумаг на зарубежных биржах. Это было оправданно, поскольку иностранные инвесторы всегда более щедро оценивали новые бизнесы, особенно во времена повышенного интереса к России. Тогда считалось, что российские компании сильно недооценены относительно их западных аналогов, и имеют более высокие перспективы развития бизнеса.

Однако в прошлом году после введения антироссийских санкций, многие принадлежащие отечественным инвесторам западные бумаги оказались заблокированными. Есть также очень серьезные проблемы с получением гражданами РФ дивидендов по иностранным бумагам.

После же редомиляции проблема выплаты и получении дивидендов российским инвесторами снимается.

Однако касательно «Эталона» возникает другой вопрос: а будет ли у компании прибыль, которой можно будет делиться с владельцами бумаг?

По итогам первого полугодия девелопер продемонстрировал чистый убыток в размере 2,1 млрд руб., что объясняется высокими процентными расходами из-за снижения коэффициента покрытия проектного финансирования средствами на эскроу-счетах.

«Эталон» стал одним из немногих относительно крупных эмитентов, не сумевших выйти на прибыльность в благоприятном для бизнеса первом полугодии.

Выручка компании также не радует. Она не изменилась относительно первого полугодия прошлого года и снизилась на 31% по сравнению со второй половиной 2022 года.

Из позитивных моментов стоит отметить очень хорошую валовую рентабельность, которая за первые полгода 2023 г составила 36%.

««Эталон» — один из лидеров сектора по маржинальности, долговая нагрузка небольшая, а продажи держат очень хорошие уровни», — отмечают аналитики компании InvestFuture.

Но если компания не решит проблему с эскроу-счетами, могут увеличиться убытки «Эталона». Во втором полугодии 2023 года стоимость заимствований будет несравнимо выше, чем в начале года — из-за повышения ключевой ставки Банка России. Этот же фактор приведет к снижению рынка ипотечного кредитования, который был главным движущим фактором роста спроса на недвижимость.

Более того, многие аналитики не исключают, что Банк России в этом году еще раз поднимет ключевую ставку: с нынешних 13% до 14-15% годовых. Напомним, что в период с 19 сентября 2022 года по 23 июля 2023 года ставка равнялась 7,5% годовых.

Комментируя опубликованную в конце августа отчетность «Эталона» за первое полугодие, аналитик «БКС Мир инвестиций» Елена Царева писала в своем обзоре: «Чистый убыток, вероятно, носит временный характер с учетом хорошей динамики продаж. Позитивный момент — валовая рентабельность превысила таргет компании. Мы считаем результаты смешанными, но сильная маржа и солидные темпы роста в регионах поддерживают наш позитивный взгляд на «Эталон» и рекомендацию «Покупать»».

Инвестбанкир, профессор НИУ ВШЭ Евгений Коган тогда же отмечал, что «Компания заявляет о планах вывести 380 тыс. кв. м в регионах по итогам года, значит, можно ждать дальнейшего роста продаж и улучшения рентабельности. Сейчас «Эталон» активно вкладывается в инновации для девелопмента, что также должно положительно отразиться на себестоимости. По мере реализации проектов ждем роста финансовых показателей».

Техническая картина по распискам «Эталона» не дает рекомендаций к действиям. Бумага сумела удержать сильную поддержку 80 руб. и даже развернулась от нее вверх. Сопротивление лежит в районе 97 руб, до которого еще можно расти чуть менее 10 руб.