Стой, кто едет!

С нового года столь дорогие сердцам автолюбителей машино-места превратятся в полноценные объекты недвижимости. Их можно будет на законных основаниях оформлять в личную собственность, а главное совершенно легально дарить, продавать и передавать по наследству. "Российская газета" решила прояснить у специалистов детали, а заодно поинтересоваться, как обстоит дело с машино-местами во дворах новостроек и в какую сумму обходится владельцам авто "место под солнцем".

Что может считаться машино-местом

С 1 января начинает действовать 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который наконец-то объявил машино-места недвижимостью.

Прежде всего законодатель объяснил, что он считает машино-местом и какими признаками, по его мнению, оно должно обладать, объясняет адвокат Олег Сухов, руководитель "Юридического центра адвоката Олега Сухова", глава "Гильдии юристов рынка недвижимости".

По норме Градостроительного кодекса РФ машино-место - это часть здания либо иного сооружения. Оно предназначается исключительно для размещения и хранения транспортного средства. При этом машинное место может быть ограждено стенами или иными конструктивными элементами, либо вообще не иметь ограждений и представлять собой обычную площадку. Но в любом случае данные о ее границах в обязательном порядке должны быть зафиксированы в Росреестре.

Если проанализировать эту новеллу, то можно понять, что площадка считается машино-местом, только когда она неразрывно связана с объектом - домом, зданием или постройкой. Таким образом, парковки во дворах, на обочинах дорог и даже на отдельных стоянках не считаются машино-местами.

Раньше суды часто поддерживали Росреестр и отказывали собственникам в регистрации машино-мест в качестве объектов недвижимости, так как последние не имели капитальных ограждений или стен. Фактически россиянин мог зарегистрировать только бокс или гараж.

С выходом нового закона проблема отпадает. Теперь владелец вправе будет оформить площадку и без стен. Он также может потребовать, чтобы границы его территории были отмечены с помощью специальной краски или даже наклеек.

Заложу, продам, подарю

С 2017 года любой участник гражданско-правовых отношений может продать, купить, арендовать, передать по наследству и заложить машинное место. Даже если оно является обычной площадкой без стен или ограждений. Такой участок в любом случае - объект недвижимости.

Данные о каждом новом машинном месте подлежат внесению в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости. - Прим. ред.). Более того, его учет станет проводиться параллельно с государственным кадастровым учетом здания, частью которого оно и является. Причем не имеет значение, есть ли у машино-места стены (либо другие ограждения) или их нет вовсе. Следовательно, акт обследования и технический план строения, необходимые для внесения сведений в ЕГРН, должны изначально содержать информацию обо всех его машинных местах без исключения. Кстати, на техплане они будут изображаться в виде простых геометрических фигур. Кроме того, каждое машино-место получит свой кадастровый номер.

Что касается владельцев уже существующих машино-мест, то им не стоит беспокоиться. Если их собственность подходит под определение, данное в Градостроительном кодексе РФ, то эта площадка признается машино-местом уже в силу закона и не требует сбора документов и регистрации их в Росреестре. Впрочем, если владелец такой собственности захочет, то он в любой момент сможет актуализировать данные о своем машинном месте в ЕГРН.

Новости для дольщиков

С нового года владельцы общей долевой собственности могут без препятствий выделить машино-места в натуре, установить их границы и внести сведения в ЕГРН. До последнего времени судьи отказывали в этом дольщикам. В решениях они указывали, что подобная процедура невозможна без нанесения ущерба всему объекту, а также его электроснабжению, водоснабжению, средствам пожаротушения и так далее. Теперь такие судебные акты исключены. Более того, если заявитель представит в Росреестр протокол общего собрания собственников или соглашение о правилах пользования общедолевой собственностью, то ему не нужно даже согласия остальных участников на выдел доли.

Важный нюанс: право общедолевой собственности на строение, где располагаются машино-места, прекратит свое существование с выходом последнего участника. С этого момента общедолевым имуществом будут считаться только шлагбаумы, проезды, проходы и так далее.

Подводя итоги

Если внимательно изучить все новеллы, то можно понять, что они просто узаконили сложившуюся практику и оборот машино-мест. Их и так раньше продавали, закладывали, арендовали. Впрочем, на легальной основе совершались сделки только с огороженными местами. Теперь же законодатель ввел в гражданский оборот и неогражденные участки. Новый закон предусмотрел обязательное внесение сведений о машино-местах и их границах в госреестр недвижимости. Ну и наконец, он позволил дольщикам парковок, являющихся частью здания, получить свои доли в натуре.

С другой стороны, государство так и не осмелилось признать недвижимостью машино-места на стоянках, которые никак не связаны со зданиями и сооружениями. Но рано или поздно законодателю придется вернуться к этому вопросу.

Детали

Место под солнцем

Если говорить упрощенно, нормативы по количеству машино-мест при строительстве зависят от класса возводимого дома. Например, наличие подземных паркингов для экономкласса вообще не является обязательным, но в таком случае должны быть отдельно стоящие паркинги, рассказывает генеральный директор "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.

В комфорт-классе уже возможны как подземные, так и наземные паркинги, но при этом не менее одного машино-места на квартиру.

В элитном и премиум сегменте 1,8 машино-места на квартиру как минимум.

В сегменте делюкс уже не менее 2 машино-мест на квартиру.

Кроме обеспеченности машино-местами, существуют нормативы по размерам и габаритам машино-мест. В комфорт-классе строятся машино-места с расчетом на автомобили класса С, в бизнес-классе - на автомобили класса D, а в элитном сегменте - на автомобили класса E.

Цена вопроса

Стоимость машино-места зависит от локации и класса проекта.

По данным аналитического и консалтингового центра EstaTet, в массовом сегменте в Москве средняя цена машино-места составляет 1,6 миллиона рублей, минимальная - 300 тысяч рублей, максимальная - 4 миллиона рублей.

При одновременной покупке квартиры и машино-места есть шанс получить на него скидку от застройщика

В бизнес-классе средняя цена составляет 2,7 миллиона рублей за машино-место. Минимальная цена - 1,165 миллиона рублей, максимальная - 5,1 миллиона рублей.

В более дорогих сегментах средняя цена - 4,8 миллиона рублей за машино-место. Минимальная цена составляет 2,5 миллиона рублей, максимальная - 8,8 миллиона рублей.

При покупке доли паркинга одновременно с квартирой можно рассчитывать на внушительные скидки, - отмечает генеральный директор "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. - Сейчас разные застройщики могут предлагать скидки от 30 до 50 процентов. Если же клиент покупает сначала квартиру, а потом уже место для машины, но все же до сдачи его в эксплуатацию, он может рассчитывать на скидку порядка 10 процентов".

Если говорить о Москве и области, то обычно такие акции практикуют в проектах Подмосковья, где проблема с местами для автомобилей стоит не так остро, как в столице, и аудитория менее платежеспособна, добавляет Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet